Rechtsanwaltskanzlei Gerstel

Mieterhöhungen im frei finanzierten Wohnraum richten sich nach § 557 BGB. Nach Abs. 1 dieser Vorschrift können die Parteien einvernehmlich eine Mieterhöhung vereinbaren. Die Vereinbarung muss während der Mietzeit, also nach bzw. mindestens bei Abschluss des Mietvertrages getroffen werden und die einmalige Regelung einer konkreten Mieterhöhung zum Gegenstand haben. Erforderlich ist hier ein Vertrag, d. h. inhaltlich übereinstimmende Willenserklärungen zwischen Vermieter und Mieter. Der Vertrag kann grundsätzlich auch mündlich geschlossen werden. Schriftform ist nur bei Zeitmietverträgen von über einem Jahr erforderlich, deren Abschluss  im Wohnraummietrecht nur eingeschränkt möglich ist. Grundsätzlich ist aber nicht anzuraten, eine Wohnung lediglich aufgrund mündlicher Vereinbarung zu vermieten.

Zu beachten ist auch, dass, sofern die Miete von dritter Seite gezahlt wird (so z.B. vom Sozialamt), die Zustimmung des Dritten erforderlich sein kann. Dies wird zumindest von einigen Gerichten so vertreten (LG Köln WM 1993, 42)

Entscheidungen zu obigem Themenkomplex:

"Wird die von dem Mieter zu entrichtende Miete vom Sozialamt gezahlt und ist dies dem Vermieter bekannt, so ist bei einer zwischen den Parteien vereinbarten Mieterhöhung im Zweifel davon auszugehen, daß die Zustimmung des Sozialamtes eine Bedingung für das Inkrafttreten der Vereinbarung darstellt." 

vgl. LG Köln U. v. 15.07.1992 10 S 119/92, WM 1993, 42. 

Staffelmiete

Die Einhaltung der Schriftform ist auch erforderlich, sofern der Mietvertrag eine Staffelmietvereinbarung gem. § 557 a BGB enthält. Eine Vereinbarung in Formularmietverträgen ist hier ebenso zulässig wenn die einzelnen Mietstaffeln bzw. Erhöhungsbeträge individuell ausgehandelt worden sind. Bei wirksamer Staffelmietvereinbarung tritt die jeweils vorgesehene Erhöhung automatisch ein. Es bedarf keiner Erhöhungserklärung des Vermieters mehr. Die Vereinbarung des bestimmten Erhöhungstermins entspricht § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB, sodass der Mieter bei Nichtzahlung auch ohne Mahnung des Vermieters in Verzug gerät.

Während der Laufzeit einer solchen Staffelmietvereinbarung sind allerdings anderweitige gesetzliche Mieterhöhungen ausgeschlossen. Zudem muss zwischen Inkrafttreten der einzelnen Staffeln ein Zeitraum von mindestens einem Jahr liegen.

In Wohnraummietverträgen ist die Vereinbarung einer prozentualen Erhöhung der Staffelmiete unzulässig. Nicht dagegen im Gewerbemietrecht. Es ist aber klarzustellen, ob für die zu ermittelnde höhere Miete von der ursprünglichen oder der zuletzt erhöhten Miete auszugehen ist.  

Entscheidungen zu obigem Themenkomplex:

"Die Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder der jeweilige Erhöhungsbetrag betragsmäßig ausgewiesen sind, wird nicht dadurch berührt, dass dem Mieter zusätzlich die Möglichkeit eingeräumt wird, sich zu seinen Gunsten auf eine niedrigere ortsübliche Vergleichsmiete zu berufen."

vgl. BGH U.v. 11.03.2009, VIII ZR 279/07, NZM 2009, 355.

Indexmiete

Eine andere Form der Mieterhöhung ist die sog. Indexmiete des § 557 b BGB. Auch hierfür ist die Schriftform des Vertrages erforderlich, sie kann also nicht mündlich vereinbart werden. Mittlerweile ist nur noch die Bindung der zukünftigen Mieterhöhung an den vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland möglich. Aufgrund dieser Anbindung muss die Vereinbarung auch eine Herabsetzung des Mietzinses zwingend vorsehen. Bevor eine solche Mietanpassung infolge Indexveränderung wirksam wird, muss die Miete ein Jahr unverändert gewesen sein.

Entscheidungen zu obigem Themenkomplex:

"Haben die Parteien eines Gewerberaummietvertrags vereinbart, dass bei einer bestimmten Veränderung des „Index für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalts“ auch die Miete zu ändern ist, entsteht durch den Wegfall dieses Index eine Regelungslücke, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden muss. Es entspricht dem Interesse der Vertragsparteien, für die automatische Anpassung der Miethöhe ab der Einstellung der Fortschreibung des „Preisindex für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalts mit mittlerem Einkommen“ auf den allgemeinen Verbraucherpreisindex abzustellen."

vgl. BGH U. v. 04.03.2009, XII ZR 141/07, NZM 2009, 398.

Mietanpassungsklauseln bei der Gewerberaummiete

Es kann in einem Miet- oder Pachtvertrag über ein Ladenlokal eine Vereinbarung getroffen werden, wonach sich die Miete/Pacht in bestimmten zeitlichen Abständen verändert. Wird dies ohne Angabe eine konkreten Höhe der Miete/Pacht getroffen, so gilt als Maßstab die angemessene Pacht. Die Bestimmung was angemessen ist, kann auf eine Schlichtungsstelle oder ein Sachverständigen übertragen werden.

In Gewerbemietverträgen finden sich zudem häufig Verlängerungsoptionen zugunsten des Mieters. Diese können durchaus mit einer Option für den Vermieter zur Neufestsetzung der Miete kombiniert werden. Auch hier sind aber Einschränkungen zu beachten. Die Miete kann auch hier nur angemessen erhöht werden. Im Zweifel ist nur eine Anpassung auf der Grundlage bisheriger Äquivalenzvorstellungen gewollt. Im Streitfall kann das Gericht die Miete nach § 315 Abs. 3 BGB durch Urteil festsetzen.

Entscheidungen zu obigem Themenkomplex:

1. Wenn in einem Geschäftsraummietvertrag vereinbart ist, dass nach Ablauf der festen Mietzeit und Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter die Miete neu zu vereinbaren sein soll, soll damit eine Neufestsetzung der Miete vorgenommen werden und nicht nur eine Anpassung unter Berücksichtigung der ursprünglichen Wert- und Äquivalenzvorstellungen.

2. Die Neufestsetzung ist nach billigem Ermessen vorzunehmen. Dabei entspricht grundsätzlich die ortsübliche Miete für Neuabschlüsse diesem billigen Ermessen.

3. Im Rahmen des Anspruchs auf Neufestsetzung steht dem Vermieter ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht zu. Er muss daher ggfs. nicht auf Zustimmung des Mieters klagen, sondern auf Feststellung der neuen Miethöhe. KG Berlin U. v. 30.06.2003, 8 U 317/01, GrundE 2003, 1154-1155 LS.

Zur Bestimmtheit eines Leistungsbestimmungsrechts in einer gewerblichen Mietanpassungsklausel.


vgl. OLG Düsseldorf U. v. 08.10.2002, 9 U 6/01, OLGR Düsseldorf 2002, 340-343.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Die weitere Möglichkeit, die im Gegensatz zu den Mieterhöhungen im Wohnraumrecht für das Gewerbemietrecht nicht vorgesehen ist, ist die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Die Vorschriften der §§ 558 – 558 e BGB finden auf alle Mietverhältnisse für frei finanzierten Wohnraum mit Ausnahme des § 549 Abs. 2 u. 3 BGB Anwendung. In Mischmietverhältnissen mit teilweise gewerblicher Nutzung ist das Mieterhöhungsverfahren bei überwiegender Wohnraumnutzung anwendbar. Bei Mietverhältnissen, die die Nutzung einer Garage beinhalten, ist in der Regel von einem einheitlichen Mietverhältnis auszugehen.

Zwar hat die Rechtsprechung die formalen Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung in letzter Zeit gelockert. Gleichwohl ist das Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB zeitaufwändig, da der Mieter dieser Mieterhöhung zustimmen muss. Im Unterschied zum Gewerberaumrecht liegt hier der Vorteil darin, dass – falls die Mieterhöhungserklärung berechtigt ist – der Mieter auf Zustimmung verklagt werden kann.

Dagegen kann der Vermieter eines Gewerbemietvertrages keine Mieterhöhung bis zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete vornehmen, da es eine solche Vergleichsmiete im Gewerberaummietrecht nicht gibt. Hier sind andere Kriterien maßgeblich und eine Mietanpassung ist nur aufgrund vertraglicher Vereinbarungen möglich. Anderenfalls muss der Vermieter von Gewerberaum das Vertragsverhältnis kündigen (sog. Änderungskündigung). Das kann aber absehbar daran scheitern, dass die Vertragsparteien eines Gewerbemietvertrages meist einen Zeitmietvertrag vereinbart haben und auch die Änderungskündigung erst nach Ablauf der Befristung erfolgen, bzw. wirksam werden, kann.

Im Einzelfall gestaltet sich die Erhöhung bei Inklusiv- oder Teilinklusivmieten schwierig, also Mieten, bei denen Betriebs- und/oder Heizkosten nicht oder nur teilweise gesondert ausgewiesen und abgerechnet werden. Hier kann ein Mietspiegel ohne weiteres nicht zur Erhöhung herangezogen werden, da Mietspiegel auf Grundlage von Nettokaltmieten erstellt werden. Eine Erhöhung ist gleichwohl möglich. Zunächst muss aber der jeweilige Betriebskostenanteil bestimmt, bzw. herausgerechnet werden.  

Entscheidungen zu obigem Themenkomplex:

"Zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs des Vermieters auf Zustimmung zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete, den der Vermieter mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten aufweist, bedarf es der Angabe der auf die Wohnung tatsächlich entfallenden Betriebskosten; die Angabe eines statistischen Durchschnittswerts für Betriebskosten genügt nicht (im Anschluss an Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227)"

vgl. BGH U. v. 12.07.2006 VIII ZR 215/05, WuM 2006, 569.

"Bei Bezugnahme in einem Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung auf einen qualifizierten Mietspiegel ist nicht mehr als die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt. Der Mieter kann dann ohne Weiteres prüfen, ob die vom Vermieter vorgenommene Einordnung der Wohnung in dieses Mietspiegelfeld zutrifft und ob die für die Wohnung geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt."

BGH U. v. 11.03.2009, VIII ZR 316/07.

"Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und bietet er dabei dem Mieter die Einsichtnahme des Mietspiegels in den Räumen seines Kundencenters am Wohnort des Mieters an, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels nicht (im Anschluss an BGH, U. v. 12.12.2007, VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573)."

vgl. BGH U. v. 11.03.2009, VIII ZR 74/08.

"Zur Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, mit dem der Vermieter die "Erhöhung einer Nettokaltmiete" begehrt, obwohl einzelne Betriebskosten in der Miete enthalten sind ("Teilinklusivmiete")."

vgl. BGH U.v. 08.07.2010 VIII ZR 321/09.

Schlüssige Vereinbarung

Zu beachten ist noch, dass auch Mieterhöhungsvereinbarungen, die nicht den formellen Voraussetzungen entsprechen, durchaus wirksam sein können. Und zwar in dem Fall, wenn der Mieter über Jahre hinweg die erhöhte Miete anstandslos gezahlt hat. Die Rechtsprechung sieht nämlich in der Zahlung dieser erhöhten Miete die konkludente Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung. Auf die formelle Richtigkeit dieser Mieterhöhung kommt es dann nicht mehr an.

Entscheidungen zu obigem Themenkomplex:

"Die Umstellung einer Bruttokaltmiete auf eine Nettokaltmiete kann auch durch stillschweigende Vereinbarung erfolgen. Voraussetzung dafür ist, dass der Änderungswille des Vermieters dem Mieter aufgrund besonderer Umstände erkennbar ist.  ... Auch die Schriftformklausel in § 7 des Mietvertrages der Parteien hindert nicht die Annahme einer stillschweigenden Vertragsänderung. Nach dieser Regelung sind „Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags …, soweit sich aus den allgemeinen Vertragsbedingungen nichts anderes ergibt, nur gültig, wenn sie schriftlich vereinbart werden“. Zwischen den Parteien getroffene stillschweigende Vertragsänderung stellt eine Individualvereinbarung dar. Diese ist nach § 305b BGB gegenüber kollidierenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorrangig. Dieser Vorrang der Individualvereinbarung gilt auch im Falle der Schriftformklausel (BGH, Urt. v. 21. Sept. 2005, XII ZR 312/02 – NZM 2006, 59 = ZMR 2006, 104)." 

vgl. LG Itzehohe U. v. 30.10.2009, 9 S 20/08, ZMR 2010,365, INFO M 6/10 214 .
Bestätigt durch BGH U.v. 08.07.2010 VIII ZR 321/09.