Rechtsanwaltskanzlei Gerstel

1) Begriff und Umfang

Schönheitsreparaturen sind gesetzlich nicht geregelt. Nach einer Definition in einer Mietrechtskommentierung handelt es sich um Arbeiten, die zur Behebung durch einen vertragsgemäßen Gebrauch entstandenen Abnutzung der Mietsache erforderlich sind (Soergel-Heintzmann BGB 12. Aufl. §535). Gemeint sind Abnutzungen im Sinne des § 538 BGB, nicht zu verwechseln mit Beschädigungen. Letztere sind dem Fachbegriff Instandsetzungen oder Schadensbeseitigung zuzuordnen. Überschlägig gesagt, beinhalten Schönheitsreparaturen solche Arbeiten, die zur Renovierung einer Wohnung notwendig sind.

Grundsätzlich ist kein Mieter verpflichtet bei Auszug die Wohnung zu renovieren oder gar im laufenden Mietverhältnis Schönheitsreparaturen durchzuführen. Nach dem Gesetz ist dies Sache des Vermieters. Nur dann, wenn im Mietvertrag eine „wirksame“ Schönheitsreparaturklausel vereinbart ist, muss der Mieter renovieren.

Nur im Anwendungsbereich des ZGB der DDR gab es andere gesetzliche Reglungen. Hierauf soll allerdings nicht näher eingegangen werden, da das ZGB nur noch für Altverträge gilt, die bis zum 02.10.1990 abgeschlossen wurden und insofern auch nur das Recht in den neuen Ländern berühren.

Da der Begriff Schönheitsreparaturen, wie oben ausgeführt, mit dem Begriff der Renovierung im wesentlichen übereinstimmt, fällt darunter alles, was sich in der Wohnung durch eine vertragsgemäße Nutzung im Laufe der Zeit abgenutzt hat. Grob kann man sagen, dass alles was mit Farbe, Tapeten und mit Gips oder Kalk erneuert werden kann, zu diesem Anwendungsbereich zählt. Hierzu gehören z. B. das Tapezieren, Streichen und Kalken von Wänden und Decken, das Streichen von Heizkörpern, einschließlich der Zu- und Ableitungen, das Streichen von Türen, zumindest innerhalb der Wohnung und die Wohnungseingangstür von innen, ebenso das Streichen der Fensterrahmen von innen sowie das Streichen von Sockelleisten; sofern erforderlich.

Nicht darunter fallen z. B. der Außenanstrich von Fenstern und Wohnungseingangstüren, ebensowenig wie das Lackieren von Holzverkleidungen an Wänden und Decken sowie Anstriche an Einbauten.  Nicht darunter fallen auch die Erneuerung des Teppichbodens, der durch vertragsgemäßem Gebrauch verschlissen ist. Etwas anderes gilt hier allerdings unter Umständen bei der Gewerbemiete.

Zu den Schönheitsreparaturen zählt auch nicht das Weißen von Fugen zwischen den Kacheln im Badezimmer oder in der Küche. Genauso wenig wie die Beseitigung von Stockflecken und Schimmel, sofern diese nicht auf ein Mieterverhalten zurückzuführen sind. Letzteres wäre im übrigen nicht in dem Bereich der Schönheitsreparaturen, sondern dem Bereich  schuldhafter Pflichtverletzungen des Mieters zuzuordnen.

Zu den Schönheitsreparaturen zählen dagegen die Reinigung des Teppichbodens, nicht aber das Abschleifen oder Versiegeln von Parkettfußböden.

Von den Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich Instandhaltungsmaßnahmen und Schadensbeseitigungen abzugrenzen. Um Schadensbeseitigungsmaßnahmen handelt es sich z. B. nicht, wenn beim Abriss der Tapeten die Untergründe beschädigt werden (Putz wird teilweise abgelöst). Dann muss der Mieter diese Vorbereitungsmaßnahmen zum Zwecke der Durchführung der Schönheitsreparaturen im Rahmen seiner Renovierungspflichten selbst vornehmen, auch wenn es sich hier nicht um reine Renovierungsmaßnahmen handelt.

2) Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den  Mieter

Grundsätzlich soll der Mieter nicht mehr Renovierungen durchführen oder bezahlen müssen, als diese seiner Wohnzeit zuzurechnen sind. Daher hat die Rechtsprechung entschieden, dass Vertragsklauseln, die bestimmte Fristen enthalten, von denen nicht abgewichen werden darf, unwirksam sind. 

Ebenso unwirksam sind Vertragsklauseln, welche dem Mieter Arbeiten auferlegen, die er nicht durchführen muss.

Gelegentlich wird auch versucht, den Mieter in bestimmten gestalterischen Planungen an der Wohnung zu bevormunden. Hierzu gehören insbesondere Farbwahlklauseln, das Verbot bestimmter Arten von Tapeten zu benutzen, Vorgaben dahingehend, dass der Mieter bestimmte Farben und bestimmte Sorten von Lack und Farben benutzen darf. All dies ist unzulässig und unwirksam. Jedenfalls dann, wenn es in Formularmietverträgen auf die Mieter übertragen wird.

Hier liegt ein großes Risiko für den Vermieter, denn eine Schönheitsreparaturklausel die nur an einer Stelle einen unwirksamen Inhalt hat, ist in der Regel insgesamt unwirksam mit der weiteren Folge, dass es keine Renovierungspflicht für den Mieter gibt. Vielmehr muss der Vermieter dann die Wohnung selbst renovieren. Die Rechtsprechung spricht hier von einer sogenannten geltungserhaltenden Reduktion. Gemeint ist die Rückführung der Klausel auf den gerade noch zulässigen Inhalt. Dies mag in anderen Verträgen, z.B. in Kaufverträgen über Grundstücke und Wohnungen noch zulässig sein. Für Formularklauseln in Wohnungsmietverträgen gibt es so eine geltungserhaltende Reduktion dagegen nicht.

Ferner ist zu beachten, dass auch jeweils für sich unbedenkliche Klauseln im Rahmen eines Summierungseffektes und damit in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen können. So wird z. B. die Überwälzung von Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt, wenn der Wohnraummieter turnusmäßig die Schönheitsreparaturen vorzunehmen und zusätzlich bei Auszug  ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur die Wohnung renoviert zurückzugeben hat. Hier liegt eine unzulässige Summierung vor, die dann zur Gesamtnichtigkeit der Schönheitsreparaturpflicht des Mieters führt.

Im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturklauseln stehen in der Regel auch Abgeltungs- bzw. sog. Quotenklauseln. Diese werden in der Regel dann zum Tragen kommen, wenn die im Fristenplan bei den Schönheitsreparaturen angesetzten Fristen noch nicht abgelaufen sind. Auch hier ist bei der Verwendung Sorgfalt geboten, da sich der Bundesgerichtshof auch dieser Problematik bereits angenommen hat. In einer Entscheidung ist eine formularmäßige Quotenklausel für unwirksam erklärt worden, weil eine Abgeltungsklausel nur eine Ergänzung der vertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Renovierung nach Fristenplan sei. Dem Vermieter sei wenigstens ein prozentualer Anteil an den Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit der zuletzt durchgeführten Schönheitsreparatur zu sichern. Zu beachten ist auch hier, dass unwirksame Fristenpläne oder Schönheitsreparaturklauseln, die aus anderen Gründen nichtig sind, auch die Nichtigkeit der Abgeltungs- bzw. Quotenklausel zur Folge haben können.

In vielen Mietverträgen befindet sich für solche Fälle eine sog. „salvatorische“ Klausel nach der ein nichtiges Rechtsgeschäft auch ohne die nichtige Klausel wirksam sein soll, aber auch diese Klausel hilft in aller Regel nicht, da die Rechtsprechung meist zu Lasten des Klauselverwenders prüft, ob die Parteien das teilnichtige Geschäft hätten gelten lassen oder nicht.

Allerdings hat der Bundesgerichtshof auch entschieden, dass eine Klausel bezüglich der Endrenovierung wirksam sein soll, wenn sie nicht im Mietvertrag, sondern im Übergabeprotokoll vereinbart ist. Dies soll selbst dann gelten, wenn die vergleichbare Klausel im Mietvertrag unwirksam ist (siehe unten).

Entscheidungen zu obigem Themenkomplex:

Bei formularmäßiger Übertragung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wird der Mieter durch die Vorgabe, Fenster und Türen "nur weiß" zu streichen, unangemessen benachteiligt. Dies führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt. 

vgl.BGH U.v.20.01.2010, VIII ZR 50/09, NZM 2010, 236.

1. Der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung sind keine Schönheitsreparaturmaßnahmen im Sinne von § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV.

2. Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine einheitliche Rechtspflicht dar. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Schönheits-reparaturen den Mieter übermäßig belastet, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

 vgl. BGH U.v. 13.01.2010, VIII ZR 48/09, NJW 2010, 674 .

Der Wohnungsmieter muss die Möglichkeit haben, Schönheitsreparaturen in Eigenleistung durchführen zu können. Eine in Formularmietverträgen über Wohnraum enthaltene Klausel, wonach es dem Mieter obliegt, die Schönheitsreparaturen "ausführen zu lassen", benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam, wenn sie bei kundenfeindlichster Auslegung dem Mieter dadurch die Möglichkeit der kostensparenden Eigenleistung nimmt, dass sie als Fachhandwerkerklausel verstanden werden kann.  

vgl. BGH U.v. 09.06.2010, VIII  ZR 294/09, IMR 8/10, S. 317. 

Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungs-pflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs.1 Satz 1 BGB noch wird sie gemäߧ 139 BGB von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst.

 vgl. BGH Urteil vom 14.01.2009, Az. VIII ZR 71/08.

 
3. Durchführung der Schönheitsreparaturen

 Entscheidungen zu obigem Themenkomplex:

Der Wohnungsmieter muss die Möglichkeit haben, Schönheitsreparaturen in Eigenleistung durchführem zu können. Eine in Formularmietverträgen über Wohnraum enthaltene Klausel, wonach es dem Mieter obliegt, die Schönheitsreparaturen "ausführen zu lassen", benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam, wenn sie bei kundenfeindlichster Auslegung dem Mieter dadurch die Möglichkeit der kostensparenden Eigenleistung nimmt, dass sie als Fachhandwerkerklausel verstanden werden kann.

vgl. BGH U.v. 09.06.2010, VIII  ZR 294/09, IMR 8/10, S. 317.

  
4. Folgen nicht durchgeführter oder ohne Verpflichtung durchgeführter Schönheitsreparaturen.

Mittlerweile ist auch die Problematik geklärt, welche Ansprüche der Mieter gegen den Vermieter geltend machen kann, wenn er Schönheitsreparaturen durchführt, obgleich die Klauseln im Mietvertrag unwirksam gewesen sind und der Vermieter aufgrund dessen die Renovierungsarbeiten hätte durchführen müssen. Der BGH hat hierzu entschieden, dass Mieter die Kosten von Renovierungsarbeiten zurückverlangen können, wenn sie diese in Unkenntnis der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel durchgeführt haben. Das Gericht nimmt an, dass der Vermieter ungerechtfertigt bereichert sei, da ihm ja ein solcher Anspruch nicht zustehe (BGH Urteil vom 27.05.2009, siehe unten).

Führt der Mieter trotz wirksamer Schönheitsreparaturklauseln die notwendigen Renovierungsarbeiten nicht durch, kann der Vermieter nach Einhaltung bestimmter formeller Schritte, die Arbeiten durch Fachfirmen selbst vornehmen lassen und die Kosten dem Mieter in Rechnung stellen. Zu beachten ist hier allerdings auch, dass die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters nach § 548 Abs. 1 Satz 2,  § 200 Satz 1 BGB mit dem Zeitpunkt beginnt, an dem er die Mietsache zurückerhält. Die Verjährungsfrist beträgt sechs Monate. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet.

Entscheidungen zu obigem Themenkomplex:

 1. Ein Mieter, der auf Grund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts ist.

2. Der nach§ 818 Abs. 2 BGB geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen.

vgl. BGH U.v. 27.05.2009, VIII ZR 302/07, NJW 2009, 2590-2592