Kostenmiete
Mieterhöhung im preisgebundenen Wohnraum
Möglichkeiten zur Mieterhöhung im sozialen Wohnungsbau folgen aus § 4 NMV, §§ 10, 6 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG). Hierbei ist zu beachten, dass es eine Mietpreisbindung im öffentlich geförderten, sozialen Wohnungsbau gibt, welche dem Mieter verbietet eine höhere Miete zu verlangen, als sie zur Deckung seiner laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Diese Mietpreisbindung gewährt dem Mieter umgekehrt den Anspruch auf eben diese kostendeckende Miete. Man spricht daher von Kostenmiete.
Die Voraussetzungen zu einer Erhöhung dieser Kostenmiete sind sehr umfangreich und unterschiedlich, je nach Art und Umfang der Förderung und vertraglichen Ausgestaltung. Ansatzpunkte für eine Mieterhöhung ergeben sich hier im Wesentlichen durch eine Veränderung der laufenden Aufwendungen bzw. das Absenken der Förderung oder eine sonstige Verminderung der Erträge. Wer im Rahmen von Wohnbauprojekten in der Absicht der Vermietung öffentliche Förderungen in Anspruch nimmt, sollte in jedem Falle fachkundige Hilfe in Anspruch nehmen und zwar nicht nur in mietrechtlicher – sondern auch in steuerrechtlicher – Hinsicht.
Mieterhöhungsmöglichkeiten sind im preisgebundenen Wohnraum i.d.R. eingeschränkt. So soll z.B. die Vereinbarung einer Staffelmiete ( siehe unter vertragliche Mieterhöhung) zwar möglich sein, aber nur dann, wenn die Erhöhung gemäß der Staffel erst nach Auslaufen der Preisbindung einsetzen soll (BGH, WuM 2004, 28; NZM 2004, 135). Wiederum gibt es Bereiche, in denen die Mieterhöhung hier vereinfacht wird, z.B. bei der Erhöhung einer Teilinklusivmiete. Siehe hierzu BGH v. 14.04.2010.
Entscheidungen zu obigem Themenkomplex:
"Im Bereich des preisgebundenen Wohnraums wird die Zulässigkeit einer Mieterhöhung wegen energiesparender Modernisierungsmaßnahmen im Grundsatz nicht durch das Verhältnis zu der hierdurch bewirkten Heizkostenersparnis (sog. Gebot der Wirtschaftlichkeit) begrenzt."
vgl. BGH U. v. 03.03.2004, VIII ZR 149/03, WuM 2004, 285.
"Sieht der Mietvertrag über eine preisgebundene Wohnung nur die Umlage einzelner Betriebskosten vor (Teilinklusivmiete), kann der Vermieter durch einseitige Erklärung - für die Zukunft - die Umlage weiterer Betriebskosten im Sinne des § 27 II. Berechnungsverordnung erreichen, indem er dem Mieter diese nach Art und Höhe bekannt gibt; dies kann auch dadurch geschehen, dass er dem Mieter eine - formell ordnungsgemäße - Betriebskostenabrechnung erteilt, die derartige Betriebskosten umfasst."
vgl. BGH U.v. 14.04.2010, VIII ZR 120/09, NZM 2010, 436.
