Mietverträge, vor allen solche, die werbemäßig mit bestimmten Standarts auf sich aufmerksam machen, findet man mittlerweile überall. Nicht nur bei den Interessenverbänden, in Schreibwaren Handlungen und insbesondere auch im Internet. Dort werden sie zum Teil sogar kostenlos zum Download angeboten. Die Wahrnehmung solcher Angebote scheint auf dem ersten Blick günstig und bequem zu sein. Sie kann aber bei Durchführung, spätestens aber bei Ende des Mietverhältnisses zu bösen Überraschungen führen.
Selten werden hier bestimmte Interessenlagen der jeweiligen Mietparteien ausreichend Berücksichtigung finden, insbesondere nicht im gewerblichen Mietrecht. Sowohl Mieter, als auch Vermieter können sich dabei schon durch falsche Vertragsgestaltungen in wenigen Punkten wirtschaftlich komplett ruinieren.
Gewerbliches Mietrecht
Während der Gesetzgeber bei der Vermietung von Wohnraum erheblichen Einfluss auf die Vertragsgestaltung nimmt, besteht im gewerblichen Mietrecht auf den ersten Blick weitgehende Vertragsfreiheit. Daher kommt hier einem sorgfältigen Mietvertragsschluss noch größere Bedeutung zu, als bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages. Für den Wohnraummieter ist der Schutz der eigenen vier Wände als Lebensmittelpunkt in vielfacher Hinsicht gesetzlich, ja sogar grundrechtlich, in seinem Bestand garantiert.
Dagegen ist für den Mieter von Gewerberäumen der langfristige Bestandschutz aufgrund weitgehender Vertragsfreiheiten nur vertraglich zu erzielen. Dieser langfristige Bestandschutz ist für den Gewerberaummieter häufig wichtiger als der Schutz seiner Wohnung, da er mit dem Verlust des Gewerberaumes in die Gefahr gerät, seine wirtschaftliche Existenz zu verlieren. So kann sich der Gewerbemieter nicht auf Bestimmungen über den Kündigungsschutz bei unbefristeten Mietverträgen und dem Bestandschutz bei Zeitmietverträgen nach Zeitablauf berufen. Auch auf eine gesetzl. Regelung, wonach ein Kündigungsrecht des Vermieters nur bei besonderer Grundlage vorhanden ist fehlt genauso wie die Möglichkeit gesetzlichen Räumungsschutz in Anspruch zu nehmen. Letzteres heißt aber nicht, dass hier der Vermieter in einer alleinigen, für sich vorteilhaften Position ist. Anders als im Wohnraummietrecht kann er nämlich nicht ohne weiteres die Miete im laufenden Mietverhältnis erhöhen.
Gefahr für gewerbliche Mieter
Er kann sich zudem durch ungeschickte Vertragsgestaltung, z.B. bei der Gewährung von Konkurrenzschutz, baulichen Veränderungen oder dem Vertragszweck, an zahlreichen Stellen selbst nicht nur wirtschaftliche Probleme bereiten. Hinzu kommt, dass der gewerbliche Vermieter, der sich allein auf die Verwendung von eingangs genannten Standartformularmietverträgen verlässt, meist in den Anwendungsbereich der Regelungen über die allgemeinen Geschäftsbedingungen, § 305 ff. BGB, kommen wird. Die Wirksamkeit einzelner Klauseln in diesen Formularmietverträgen wird danach im Streitfall von den Gerichten geprüft. Ist danach eine Klausel unwirksam, tritt die gesetzliche Regelung an deren Stelle. Das letzte gravierende Beispiel für einen hierdurch entstandenen Kapitalschaden auf Vermieterseite ist die Änderung der Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturklauseln, bei denen nicht nur Wohnraumvermieter, sondern auch Vermieter von Gewerberaum in die unangenehme Position geraten sind, selbst für die Schönheitsreparaturen in der vermieteten Immobilie aufkommen zu müssen.
Die Lösung - individuelle Vertragsgestaltung
Dem zu entgehen, setzt eine individuelle und anpassungsfähige Vertragsgestaltung voraus. Aber auch hierbei gibt es Fallstricke, die dazu führen können, dass den Gerichten Möglichkeiten in die Hand gegeben werden auch solche Regelungen, die auf dem ersten Blick als individualvertraglich gestaltet erscheinen, nicht als solche anzuerkennen. Dies wiederum führt dazu, dass die auf den ersten Blick weitreichende Vertragsfreiheit bei Abschluss von Gewerbemietverträgen doch nicht so weitreichend sein kann, wie es vielleicht gewünscht war. Es sei denn, es wird bereits bei Vertragsgestaltung und Vertragsschluss darauf geachtet, dass hier Fehler vermieden werden. Auch im Bereich des Wohnraummietrechtes kann es häufig notwendig werden, dass Mietverträge individueller Gestaltung bedürfen. Dies z. B. dann, wenn Verträge über eine gewisse Dauer abgeschlossen, Ein- oder Umbauten von Mieterseite veranlasst werden oder wenn in besonderen Rechtsverhältnissen Wohnraum mit Rücksicht auf das Bestehen eines besonderen Verhältnisses vermietet wird.
Die Ausgestaltung solcher Verträge erfordert fachkundige Beratung und spricht gegen die eilige Verwendung von Standartmietverträgen.
Wir bieten daher die individuelle Gestaltung Ihrer Mietverträge im Einklang mit den derzeit geltenden gesetzlichen Bestimmungen und deren Ausgestaltungen in der Rechtsprechung an.Selbstverständlich sind wir auch bereit, bestehende Mietverträge zu überprüfen und soweit möglich, zu ergänzen und zu aktualisieren.
Da ein Mietvertragsverhältnis aber immer ein zweiseitiger Vertrag ist, müssen Ergänzungen und auch Aktualisierungen in der Regel der andere Vertragsteil zustimmen, etwas anderes gilt nur dann, wenn Möglichkeiten zur einseitigen Anpassung bereits im ursprünglichen Mietvertrag enthalten sind. Dies zu gewährleisten haben wir uns zur Aufgabe gemacht.
Wir beraten Sie gern.
