Rechtsanwaltskanzlei Gerstel

Die Mieterhöhung nach Modernisierung

§ 559 BGB gewährt dem Vermieter nach Durchführung bestimmter baulicher Maßnahmen einen Anspruch auf Mieterhöhung für die durch die baulichen Maßnahmen geschaffenen Vorteile, die auch dem Mieter zugutekommen.

Anlass zur Mieterhöhung können folgende Maßnahmen geben:

• Modernisierungsmaßnahmen
• Maßnahmen zur Energieeinsparung
• Maßnahmen auf Grund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat

Modernisierungsmaßnahmen

Inhalt und Förmlichkeiten einer solchen Mieterhöhungserklärung sind in §§ 559 a, 559 b BGB geregelt. Die Voraussetzungen sind vielfältig. Der Vermieter muss insbesondere bauliche Maßnahmen durchgeführt haben, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen und/oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern. Hier kann zunächst auf den Katalog in § 4 Abs. 3 ModEnG verwiesen werden.

Die eintretende Mieterhöhung ist dann auf der Grundlage der ansatzfähigen Modernisierungskosten dem Mieter in der Mieterhöhungserklärung nachvollziehbar zu berechnen. Auch der Weg dieser Mieterhöhung ist an viele Formalien gebunden. Ist das Mieterhöhungsverlangen wirksam erstellt, bewirkt es mit Zugang beim Mieter die Änderung der Miete zum vorgesehenen Zeitpunkt.

In Wohnraummietverhältnissen kann der Vermieter grundsätzlich wählen, ob er nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen die Mieterhöhung nach §§ 559 – 559 b BGB wählt oder alternativ dazu nach § 558 BGB  die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anpasst. Eine weitere Möglichkeit besteht nach § 557 BGB in der Vereinbarung mit dem Mieter über die konkrete Miethöhe. Alle diese Erhöhungsmöglichkeiten bei Modernisierungsmaßnahmen sind allerdings an die Einhaltung von bestimmten Formen, Voraussetzungen und teilweise auch Fristen gebunden und stehen unter dem Vorbehalt, das eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unzulässig und damit die gesamte Mieterhöhung unwirksam ist. Hieraus folgt wiederum, dass es fachkundiger Hilfe bei dem Weg der Mieterhöhung nach Modernisierung bedarf. Zu beachten ist hier auch, dass dem Mieter bereits im Vorfeld, also vor Durchführung irgendwelcher baulicher Änderungen, von Art, Umfang und Dauer der Maßnahme Mitteilung zu machen ist.

Maßnahmen zur Einsparung von Energie und Wasser

Auch für Maßnahmen zur Einsparung von Energie und Wasser kann auf den Katalog in § 4 Abs. 3 ModEnG Bezug genommen werden. Wichtig ist, dass es sich um eine nachhaltige Energieeinsparung handelt. Nachhaltigkeit setzt voraus, dass sich eine messbare, dauerhafte Einsparung für den Mieter aus der baulichen Maßnahme ergibt.

Entscheidungen zu obigem Themenkomplex:

"Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen baulicher Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie im Sinne von MHG § 3 Abs. 3 S. 2 (BGB § 559b Abs. 1 S. 2) bedarf es nicht der Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung."

vgl. BGH U. v. 10.04.2002, VIII ARZ 3/01, NZM 2002, 519.

"Danach kann der Vermieter eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Ansatz der erhöhten laufenden Aufwendungen unter anderem dann aufstellen, wenn er mit Zustimmung der Bewilligungsstelle bauliche Maßnahmen (Modernisierungsmaßnahmen) vorgenommen hat, die nachhaltig Einsparung von Heizenergie bewirken. Hierfür reicht es aus, wenn überhaupt eine messbare Einsparung an Heizenergie erzielt wird und diese dauerhaft ist (Rechtsentscheid des Senats vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282 f. zu dem insoweit wortgleichen § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG)."

vgl. BGH U. v. 03.03.2004, VIII ZR 149/03, WuM 2004, 285. 

Vom Vermieter nicht zu vertretene Maßnahmen
 
Hierzu zählen im Wesentlichen Maßnahmen, die auf gesetzliche oder behördliche Anordnungen, technische Auflagen oder baulichen Maßnahmen von Versorgungsunternehmen zurückgehen. Hierunter fallen z.B. die Pflichten zur Ausstattung von  Verbrauchserfassungsgeräten und Heizkostenverteilern nach der Heizkostenverordnung. Auch der Austausch von Gasherden aufgrund einer Umstellung der Gasart des örtlichen Versorgers gehört dazu.