außervertraglich
Eine Mieterhöhungsvereinbarung setzt grundsätzlich einen Vertrag, also einen rechtsgeschäftlichen Bindungswillen auf beiden Seiten voraus. Einseitige Mieterhöhungsverlangen sind unwirksam. Es handelt sich allenfalls um ein Angebot des Vermieters, welches vom Mieter angenommen werden muss.
Etwas anderes gilt aber bei der Anpassung der sog. 2. Miete, also den Heiz- und Betriebskosten. Hier ist wiederum zwischen vermieteten Gewerberaum und Wohnraum zu unterscheiden.
Während es im Wohnraummietrecht § 560 Abs. 4 BGB jeder Vertragspartei kraft Gesetz ermöglicht wird, eine einseitige Anpassung vorzunehmen, kennt das Gewerberaummietrecht eine solche gesetzliche Möglichkeit nicht. Hier bedarf es wieder vertragliche Regelungen in Form einer Erhöhungsklausel oder einer Änderungskündigung. Fehlt eine solche Klausel oder ist sie nicht hinreichend Bestimmt, kann es zu Problemen kommen. Die Rechtsprechung ist hier sehr unterschiedlich. In der Regel sollte aber eine einseitige Erhöhung der Vorauszahlungen möglich sein, sofern sie auf einer erläuterten Betriebskostenabrechnung beruht. Insbesondere bei Teilinklusivmieten muss der Vermieter die Grundlagen seiner Differenzberechnung offen legen.
Entscheidungen zu obigem Themenkomplex:
"Die in einem gewerblichen Mietvertrag enthaltene Klausel, wonach der Vermieter die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen nach "Kostenanfall des Vorjahres" anpassen darf, ist wirksam. Fordert er die Anhebung der Vorauszahlungen jedoch auf der Grundlage einer nicht prüffähigen Abrechnung, kann der Mieter die Leistung der verlangten erhöhten Vorauszahlungen verweigern."
vgl. OLG Dresden, U. v. 12.03.2002, 5/23 U 2557/01, NZM 2002, 437.
